Paso a paso
Tres casos reales para entender el cálculo
El IIVTNU se calcula aplicando el método más favorable entre el objetivo y el real. Cada método usa datos distintos y puede dar resultados muy diferentes según los años de tenencia y la ganancia obtenida.
Los ejemplos siguientes usan los coeficientes máximos legales vigentes tras la derogación del RDL 16/2025 (coeficientes del RDL 8/2023). Tu ayuntamiento puede aplicar coeficientes menores, así que confirma el dato local en la ordenanza municipal.
Fórmulas básicas
Método objetivo (se aplica por defecto)
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente (según años de tenencia) Cuota = Base imponible × Tipo municipal (%)
Método real (aplica si la ganancia real es menor)
Ganancia total = Precio de transmisión − Precio de adquisición Proporción del suelo = Valor catastral del suelo ÷ Valor catastral total Ganancia del suelo = Ganancia total × Proporción del suelo Cuota = Ganancia del suelo × Tipo municipal (%)
Tabla de coeficientes máximos legales 2026
| Años de tenencia | Coeficiente máx. | |---|---| | Menos de 1 año | 0,15 | | 1 año | 0,15 | | 2 años | 0,14 | | 3 años | 0,15 | | 4 años | 0,17 | | 5 años | 0,18 | | 6 años | 0,19 | | 7 años | 0,20 | | 8 años | 0,19 | | 9 años | 0,15 | | 10 años | 0,12 | | 11 años | 0,10 | | 12 años | 0,09 | | 13 años | 0,09 | | 14 años | 0,09 | | 15 años | 0,12 | | 16 años | 0,16 | | 17 años | 0,20 | | 18 años | 0,26 | | 19 años | 0,36 | | 20 años o más | 0,45 |
*Fuente: RDL 8/2023, de 27 de diciembre. Coeficientes vigentes desde 2024 tras la no convalidación del RDL 16/2025.*
Ejemplo 1: venta de vivienda con 15 años de tenencia
Datos del inmueble:
- Adquisición: enero 2011 por 180.000 €
- Transmisión: enero 2026 por 250.000 €
- Años de tenencia: 15 años completos
- Valor catastral del suelo: 45.000 €
- Valor catastral total: 100.000 € (suelo 45% + construcción 55%)
- Tipo municipal: 29%
Paso 1: Método objetivo
Coeficiente para 15 años según tabla: 0,12 Base imponible = 45.000 × 0,12 = 5.400 € Cuota = 5.400 × 0,29 = 1.566 €
Paso 2: Método real
Ganancia total = 250.000 − 180.000 = 70.000 € Proporción del suelo = 45.000 ÷ 100.000 = 0,45 (45%) Ganancia del suelo = 70.000 × 0,45 = 31.500 € Cuota = 31.500 × 0,29 = 9.135 €
Resultado: método objetivo (1.566 €) vs método real (9.135 €). Aplica el objetivo por ser más favorable.
En este caso, con 15 años de tenencia y una revalorización moderada, el método objetivo da una cuota muy inferior. Es el resultado típico cuando el inmueble se ha revalorizado por encima de los coeficientes objetivos.
Ejemplo 2: herencia con bonificación
Datos del inmueble:
- Adquisición original: junio 2000 por 90.000 €
- Transmisión por herencia: marzo 2026
- Años de tenencia del causante: 25 años (se aplica tope de 20 años)
- Valor catastral del suelo: 55.000 €
- Valor catastral total: 120.000 €
- Tipo municipal: 29%
- El heredero es el cónyuge y la vivienda era su habitual. El ayuntamiento aplica una bonificación del 95% en herencias por transmisión de vivienda habitual.
Paso 1: Método objetivo
Coeficiente para 20 años o más: 0,45 Base imponible = 55.000 × 0,45 = 24.750 € Cuota íntegra = 24.750 × 0,29 = 7.177,50 € Bonificación del 95%: 7.177,50 × 0,95 = 6.818,63 € Cuota con bonificación = 7.177,50 − 6.818,63 = 358,87 €
Paso 2: Método real
Ganancia total = No aplica en herencia (se toma el valor real a efectos del impuesto) Valor de transmisión (herencia): se toma el valor comprobado por la administración. Supongamos 200.000 €. Ganancia total = 200.000 − 90.000 = 110.000 € Proporción del suelo = 55.000 ÷ 120.000 = 0,458 (45,8%) Ganancia del suelo = 110.000 × 0,458 = 50.380 € Cuota real = 50.380 × 0,29 = 14.610,20 €
Resultado: método objetivo con bonificación (358,87 €) vs método real sin bonificación (14.610,20 €). Aplica el objetivo con bonificación.
Las bonificaciones por herencia pueden reducir drásticamente la cuota. Revisa siempre la ordenanza municipal para conocer el porcentaje aplicable y los requisitos exactos (parentesco, vivienda habitual, valor catastral del suelo).
Ejemplo 3: venta a corto plazo (3 años) donde el método real puede ser más favorable
Datos del inmueble:
- Adquisición: junio 2023 por 200.000 €
- Transmisión: junio 2026 por 205.000 €
- Años de tenencia: 3 años completos
- Valor catastral del suelo: 50.000 €
- Valor catastral total: 110.000 €
- Tipo municipal: 29%
Paso 1: Método objetivo
Coeficiente para 3 años según tabla: 0,15 Base imponible = 50.000 × 0,15 = 7.500 € Cuota = 7.500 × 0,29 = 2.175 €
Paso 2: Método real
Ganancia total = 205.000 − 200.000 = 5.000 € Proporción del suelo = 50.000 ÷ 110.000 = 0,455 (45,5%) Ganancia del suelo = 5.000 × 0,455 = 2.275 € Cuota = 2.275 × 0,29 = 659,75 €
Resultado: método objetivo (2.175 €) vs método real (659,75 €). Aplica el método real por ser más favorable.
En ventas con poca revalorización o a corto plazo, el método real casi siempre da una cuota menor. Si el inmueble se vende por menos de lo que se compró (pérdida), el método real da cero y no se paga plusvalía. Guarda siempre las escrituras de compra y venta para acreditarlo.
Resumen comparativo de los tres ejemplos
| Escenario | Método objetivo | Método real | Método aplicado | Cuota final | |---|---|---|---|---| | Venta 15 años (revalorización media) | 1.566 € | 9.135 € | Objetivo | 1.566 € | | Herencia 20+ años con bonificación 95% | 358,87 € | 14.610,20 € | Objetivo + bonificación | 358,87 € | | Venta 3 años (revalorización mínima) | 2.175 € | 659,75 € | Real | 659,75 € |
En el primer caso gana el objetivo porque la revalorización real es alta. En el segundo, la bonificación hace irrelevante la comparación. En el tercero, el real es más barato porque la ganancia efectiva es mínima.
Documentos que necesitas para calcular
- Recibo del IBI (valores catastrales del suelo y total)
- Escritura de adquisición (fecha y precio de compra)
- Escritura de transmisión (fecha y precio de venta)
- Tipo municipal vigente (consulta la ordenanza de tu ayuntamiento)
- Coeficiente por años de tenencia (tabla municipal o máximos legales)
- Bonificación aplicable si es herencia o donación
Preguntas frecuentes
¿Qué método se aplica si no presento los datos del método real?
Por defecto se aplica el método objetivo. Para que el ayuntamiento considere el método real, debes aportar los valores de adquisición y transmisión en la autoliquidación.
¿Puedo calcular la plusvalía solo con el precio de venta?
No. Necesitas el valor catastral del suelo (del IBI), las fechas exactas, el tipo municipal y, para el método real, también el precio de compra y el valor catastral total.
¿Qué pasa si el método real da cero?
Si no hay ganancia real (vendiste por menos de lo que compraste), la cuota por método real es cero. El ayuntamiento debe aplicar ese resultado siempre que lo acredites documentalmente.
¿Los coeficientes son iguales en todos los ayuntamientos?
No. La ley fija los coeficientes máximos, pero cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes menores en su ordenanza. Consulta siempre el dato local antes de calcular.
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Referencias
Textos y servicios consultables
Revisa el texto vigente, la ordenanza y los datos catastrales antes de cerrar un cálculo.
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