Plusvalía municipal en la venta de vivienda

El plazo cuenta desde la firma: 30 días hábiles

Cuando vendes una vivienda, el plazo para presentar y pagar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de venta. Pasado ese plazo, el ayuntamiento puede aplicar recargos e intereses. No esperes a tener la notificación: la autoliquidación es voluntaria pero evita sorpresas.

El sujeto pasivo es el vendedor. Aunque en la práctica algunas compraventas pactan que el comprador asuma el coste, la obligación legal sigue siendo del vendedor frente al ayuntamiento.

¿Qué datos necesitas reunir antes de firmar?

Para hacer una estimación antes de la venta necesitas: 1. Valor catastral del suelo (no el valor catastral total). Aparece en el recibo del IBI o puedes consultarlo en la sede catastral. 2. Fecha de adquisición (cuándo compraste el inmueble). 3. Precio de compra y precio de venta previsto. 4. Tipo impositivo municipal (cada ayuntamiento publica su ordenanza fiscal). 5. Años de tenencia (periodo entre compra y venta).

Si no tienes el valor catastral del suelo separado, calcula la proporción que representa el suelo sobre el valor catastral total y aplícala al precio de compra y venta para el método real.

Método objetivo vs método real en ventas

• Método objetivo: el ayuntamiento aplica un coeficiente (según años de tenencia) sobre el valor catastral del suelo. El resultado es la base imponible, a la que se aplica el tipo municipal. Es el método que usa la mayoría de ayuntamientos por defecto.
• Método real: comparas el precio real de compra con el precio real de venta. Si la ganancia real atribuible al suelo es inferior a la base objetiva, puedes tributar por esta vía. Si vendes por menos de lo que compraste (pérdida real), puedes pagar cero.

Para aplicar el método real necesitas acreditar los precios con escrituras y justificar la proporción del suelo.

Documentos imprescindibles para el trámite

• Escritura de compra (para el precio de adquisición)
• Escritura de venta
• Último recibo del IBI
• Referencia catastral
• Ordenanza fiscal del municipio (tipo y coeficientes)

Guarda todos los justificantes. Si el ayuntamiento requiere documentación adicional, tenerla a mano evita retrasos.

Errores que debes evitar

• Calcular después de firmar: te quedas sin margen para reunir datos.
• Confundir valor catastral total con valor del suelo: la construcción no cuenta para el IIVTNU.
• Usar años redondeados sin comprobar periodos inferiores a un año (tienen su propio coeficiente).
• No verificar el tipo municipal: aplicar el 30% máximo cuando el ayuntamiento tiene un tipo menor.

Calcula ahora

Usa la calculadora de plusvalía municipal para comparar ambos métodos con tus datos. Después, revisa la guía de documentos y plazos para saber qué presentar y cuándo.