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Guía de plusvalía municipal para vender, heredar o donar
Centro práctico para entender qué grava el IIVTNU, quién lo paga, cómo se calcula y qué documentos necesitas.
Guía práctica
La ruta central para entender el impuesto
Centro práctico para entender qué grava el IIVTNU, quién lo paga, cómo se calcula y qué documentos necesitas.
Empieza aquí si necesitas una visión completa antes de usar una calculadora.
Guía completa
¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, es un tributo que grava el aumento del valor del suelo urbano cuando transmites una propiedad. Lo gestiona cada ayuntamiento y su importe varía según el municipio, los años de tenencia y el valor catastral del terreno.
Esta guía es el punto de partida para cualquier tipo de transmisión: venta, herencia o donación. Cada situación tiene reglas distintas sobre quién paga, en qué plazo y qué bonificaciones pueden aplicarse. Usa los enlaces inferiores para ir directo a tu caso.
¿Cómo funciona el IIVTNU?
El impuesto solo grava el terreno, no la construcción. El cálculo compara el valor del suelo en el momento de adquirir el inmueble con su valor en el momento de transmitirlo. Si el terreno ha ganado valor, existe base imponible.
Existen dos métodos para calcularlo: - Método objetivo: aplica un coeficiente (aprobado por el ayuntamiento) sobre el valor catastral del suelo, según los años de tenencia. - Método real: compara el precio real de compra con el precio real de venta, trasladando al suelo la proporción que le corresponde. Si el incremento real es menor que el objetivo, puedes tributar por este método.
Siempre se aplica el método más favorable para el contribuyente.
¿Quién paga según el tipo de transmisión?
- Venta: el vendedor. Plazo: 30 días hábiles desde la firma.
- Herencia: los herederos, a prorrata. Plazo: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable a 12).
- Donación: el donatario (quien recibe). Plazo: 30 días hábiles.
Cada caso tiene su propia guía detallada más abajo, con ejemplos, documentos necesarios y errores frecuentes.
¿Qué documentos necesitas?
- Escritura de adquisición (compra, herencia o donación original)
- Escritura de transmisión actual
- Recibo del IBI (para obtener el valor catastral del suelo)
- Referencia catastral
- Ordenanza fiscal del ayuntamiento (tipo impositivo y coeficientes)
¿Por qué usar la calculadora?
La calculadora de plusvalía municipal compara ambos métodos con tus datos reales y te da una primera estimación. No sustituye la liquidación oficial, pero te permite preparar el trámite con cifras orientativas antes de ir a notaría o ayuntamiento.
Siguiente paso según tu caso
- Vas a vender un piso: revisa el plazo de 30 días y los datos que necesitas antes de firmar.
- Has recibido una herencia: distingue plazos y bonificaciones.
- Tienes dudas rápidas: quién paga, cuánto sale, qué documentos faltan.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el IIVTNU o plusvalía municipal?
Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del terreno al transmitir una propiedad urbana. Lo regula cada ayuntamiento dentro del marco legal estatal.
¿El vendedor o el comprador paga la plusvalía?
En ventas el vendedor es el sujeto pasivo. En herencias pagan los herederos. En donaciones paga quien recibe el inmueble.
¿Se puede pagar menos plusvalía si no hay ganancia?
Sí, si acreditas que no hubo incremento real (vendiste por menos de lo que compraste), puedes aplicar el método real y pagar menos o cero.
¿Qué pasa si no presento la plusvalía a tiempo?
Recargos, intereses y posible requerimiento municipal. Los plazos son: 30 días hábiles en ventas y donaciones, 6 meses en herencias.
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Quién paga la plusvalía municipal en venta, herencia y donación
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Plazo para presentar y pagar la plusvalía municipal
Resume los plazos generales y la diferencia entre actos entre vivos y herencias.
Referencias
Textos y servicios consultables
Revisa el texto vigente, la ordenanza y los datos catastrales antes de cerrar un cálculo.
boe.es
boe.es/buscar/act.php
boe.es
boe.es/eli/es/rdl/2021/11/08/26
hacienda.gob.es
hacienda.gob.es/ca-ES/Prensa/En%20Portada/2021/Paginas/20211108-PLUSVALIA.aspx
catastro.hacienda.gob.es
catastro.hacienda.gob.es/es-ES/faqs.html
serviciostelematicosext.hacienda.gob.es
serviciostelematicosext.hacienda.gob.es/SGFAL/ConsultaTipos/html/portadaConsultasm.aspx
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