Guía
Calcula la base objetiva con valor catastral del suelo y compárala con la ganancia real atribuible al terreno. Si el método real sale menor, prepara la prueba antes de presentar.
Resumen rapido
Respuesta directa
Desde la reforma del IIVTNU, conviene comparar el método objetivo con el método real cuando la ganancia de la operación es baja, discutible o inexistente.
El método objetivo es más rápido; el método real exige más documentos. La comparación sirve para decidir si debes presentar una estimación simple o preparar prueba de valores.
Calcula
Métodos
| Método | Dato principal | Cuándo revisarlo |
|---|---|---|
| Objetivo | Valor catastral del suelo x coeficiente por años x tipo municipal | Cuando buscas una estimación rápida y el municipio publica tipo y coeficiente claros. |
| Real | Ganancia entre adquisición y transmisión, prorrateada por la proporción del suelo | Cuando hubo poca ganancia, pérdida, venta por debajo de mercado o una liquidación que parece alta. |
| Sin incremento | Documentos que acreditan que no existe aumento de valor | Cuando el valor de transmisión no supera al de adquisición o el expediente permite probar pérdida real. |
La comparación no sustituye la ordenanza ni el modelo municipal. Sirve para preparar la decisión y la documentación.
Primero identifica el municipio y la fecha de devengo. Después reúne el valor catastral del suelo, el valor catastral total, la fecha y el valor de adquisición, la fecha y el valor de transmisión y el porcentaje de titularidad o derecho transmitido. Con esos datos puedes comparar las dos bases sin mezclar precio de mercado, valor de referencia y valor catastral.
El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente aplicable al periodo de generación. A esa base se le aplica el tipo municipal. El coeficiente estatal funciona como máximo de referencia, pero el ayuntamiento puede aprobar uno menor; por eso el dato local importa.
El método real toma la diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición y la reparte según la proporción que representa el suelo dentro del valor catastral total. Si el incremento real atribuible al terreno es menor que la base objetiva, esa comparación puede ayudarte a preparar una autoliquidación más ajustada o a revisar una liquidación recibida.
Imagina una vivienda con 45.000 euros de valor catastral del suelo, 120.000 euros de valor catastral total, compra por 180.000 euros y transmisión por 230.000 euros. La proporción de suelo es 37,5%. La ganancia total sería 50.000 euros y la ganancia atribuible al suelo, 18.750 euros. Esa cifra debe compararse con la base objetiva que resulte de años y coeficiente.
Si la base objetiva es inferior, normalmente no necesitas forzar el método real. Si la base real es inferior, guarda las escrituras y el cálculo de proporción del suelo. Si no hay incremento, prepara la prueba antes de presentar o recurrir: no basta con decir que no hubo ganancia.
No uses el valor catastral total como si fuera suelo. No compares precio de compra y venta sin aplicar la proporción del suelo. No copies el tipo de un ayuntamiento distinto. No redondees años si el periodo exacto cambia el tramo. Si hay usufructo, nuda propiedad, donación parcial o varios titulares, calcula primero el porcentaje transmitido.
En una herencia o donación también debes revisar bonificaciones locales y plazo. En una revisión de liquidación, guarda notificación, justificante de fecha y modelo municipal. La comparación es útil cuando cada número puede explicarse con un documento.
El mejor es el que puedas justificar y resulte aplicable a tu caso. Si el método real da una base menor, prepara valores de adquisición, transmisión y proporción de suelo.
Debes comparar ambas cuando haya datos suficientes. La liquidación no debería ignorar una base real menor si está correctamente acreditada.
Es arriesgado. Sin título de adquisición, valor de transmisión y proporción de suelo, el método real queda débil frente a la comprobación municipal.
Sirve como estimación si introduces años, tipo y coeficiente correctos para la fecha de devengo. Revisa siempre la ordenanza aplicable al ejercicio concreto.
Referencias
Revisa el texto vigente, la ordenanza y los datos catastrales antes de cerrar un cálculo.
Siguiente lectura
Continúa con el dato o trámite que condiciona tu caso.
