Guía práctica
Cada parte paga su propia plusvalía.
En una permuta no hay un vendedor y un comprador: ambos entregan un inmueble y reciben otro. Por eso cada permutante debe liquidar el IIVTNU por el suelo que transmite, como si fuera una venta.
Guía completa
Base legal: artículo 107.2.c TRLRHL
El artículo 107.2.c del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) establece que en las permutas de inmuebles la base imponible del IIVTNU se determina tomando el valor catastral del terreno que se transmite. No se utiliza el valor de mercado de los inmuebles intercambiados ni la posible compensación económica.
Cada permutante calcula su cuota de forma independiente:
- Sujeto pasivo: quien entrega el inmueble (ambos lo son).
- Base imponible: el valor catastral del suelo del inmueble que cada uno transmite.
- Periodo de generación: años entre la fecha en que cada permutante adquirió su inmueble y la fecha de la permuta.
- Tipo impositivo: el aprobado por el ayuntamiento donde está situado cada inmueble (puede ser distinto si los inmuebles están en municipios diferentes).
Permuta con compensación económica
Cuando los inmuebles tienen valor desigual, la permuta puede incluir una compensación en dinero. Esta compensación no es un precio de venta a efectos de IIVTNU: la base imponible sigue siendo el valor catastral del suelo transmitido, no el importe de la compensación.
Sin embargo, la compensación sí tiene efectos en otros impuestos: - IRPF: la compensación puede generar una ganancia o pérdida patrimonial en el permutante que la recibe. - ITP: la parte compensada en dinero tributa como transmisión onerosa en la modalidad de TPO. - IVA: si alguno de los permutantes actúa como empresario, la permuta puede estar sujeta a IVA.
Cálculo práctico: permuta sin compensación
Imagina que Ana y Pedro permutan sus pisos. Ana compró el suyo en 2012 por 150.000 € (valor catastral del suelo: 25.000 €, tipo municipal: 28%). Pedro compró el suyo en 2015 por 200.000 € (valor catastral del suelo: 30.000 €, tipo municipal: 29%).
Cálculo de Ana (14 años de tenencia): - Coeficiente para 14 años: 0,10 - Base imponible objeto: 25.000 × 0,10 = 2.500 € - Base imponible real: se calcula como (valor transmisión suelo - valor adquisición suelo) pero al ser permuta sin compensación se usa el valor catastral - Cuota: 2.500 × 0,28 = 700 €
Cálculo de Pedro (11 años de tenencia): - Coeficiente para 11 años: 0,08 - Base imponible objeto: 30.000 × 0,08 = 2.400 € - Cuota: 2.400 × 0,29 = 696 €
Ambos presentan y pagan por separado.
Cálculo práctico: permuta con compensación
Si en el ejemplo anterior el piso de Ana vale 250.000 € y el de Pedro 300.000 €, Pedro paga a Ana 50.000 € de compensación. Esto no cambia el cálculo del IIVTNU: Ana sigue liquidando sobre 25.000 € de valor catastral del suelo y Pedro sobre 30.000 €.
La compensación de 50.000 € tributará en IRPF como posible ganancia patrimonial para Ana, y en ITP para Pedro por la parte compensada.
Método objetivo vs. método real en permutas
Al igual que en las ventas, los permutantes pueden elegir entre: - Método objetivo: aplicar el coeficiente sobre el valor catastral del suelo según los años de tenencia. - Método real: calcular la diferencia entre el valor de transmisión y adquisición del suelo (proporcionado sobre el valor catastral total). Si el incremento real es menor que el objetivo, se aplica el real. Si hay pérdida real, no se tributa.
En la permuta, el valor de transmisión a efectos del método real es el valor catastral del suelo que se transmite (no el valor de mercado del inmueble recibido). Esto puede hacer que el método real casi siempre coincida con la base objetiva en permutas sin compensación.
Documentación necesaria
Para presentar la autoliquidación de la permuta necesitas: - Escritura pública de permuta. - Recibo del IBI con el valor catastral del suelo de tu inmueble. - Escritura de adquisición original de tu inmueble (para acreditar fecha y valor). - DNI/NIF. - Tipo impositivo del ayuntamiento (consulta la ordenanza municipal).
Comprobaciones rápidas
- Identifica el valor catastral del suelo de tu inmueble
- Determina la fecha exacta de adquisición de tu inmueble
- Consulta el tipo impositivo de tu ayuntamiento
- Prepara la escritura de permuta y las escrituras originales de adquisición
- Calcula cuota con método objetivo y real, elige el más favorable
Preguntas frecuentes
¿En una permuta pagan plusvalía los dos propietarios?
Sí. Cada permutante es sujeto pasivo del IIVTNU por el inmueble que transmite, y debe liquidar por separado.
¿Se paga plusvalía si no hay compensación económica?
Sí. La permuta es una transmisión onerosa aunque no haya dinero de por medio. Ambos deben liquidar IIVTNU.
¿Qué base imponible se usa en permuta?
El valor catastral del suelo del inmueble que cada permutante transmite, aplicando el artículo 107.2.c TRLRHL.
Cual es el plazo para pagar la plusvalia en Plusvalía municipal
30 dias habiles desde la transmision inter vivos, 6 meses desde el fallecimiento en mortis causa, prorrogables otros 6 si se solicita dentro de los primeros 5 meses.
Donde se presenta la autoliquidacion en Plusvalía municipal
En la sede electronica municipal o en la Agencia Tributaria correspondiente. Consulta la ordenanza para el procedimiento exacto.
Que documentacion necesito para la plusvalia en Plusvalía municipal
Escritura de adquisicion y transmision, recibo del IBI con el valor catastral del suelo, DNI/NIF y, en herencias, certificado de defuncion y documento de aceptacion de herencia.
¿Puedo aplicar el método real si el valor del suelo no ha subido?
Si acreditas que no ha habido incremento real en el valor del suelo entre tu adquisición y la permuta, puedes aplicar el método real y pagar cero si la pérdida se demuestra.
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Referencias
Textos y servicios consultables
Revisa el texto vigente, la ordenanza y los datos catastrales antes de cerrar un cálculo.
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