Guía práctica
Cuatro valores distintos para cuatro usos distintos.
El problema principal al calcular la plusvalía municipal es saber qué valor usar en cada paso. Aquí tienes una comparación clara de los cuatro valores y dónde encontrar cada uno.
Guía completa
Tabla comparativa
| Concepto | Quién lo fija | Para qué sirve | Dónde encontrarlo | |---|---|---|---| | Valor catastral del suelo | Dirección General del Catastro | Base imponible del IIVTNU (método objetivo) y proporción del suelo (método real) | Recibo del IBI (casilla valor del suelo) o Sede Electrónica del Catastro | | Valor catastral total | Dirección General del Catastro | Calcular el IBI y la proporción suelo/construcción en el método real | Recibo del IBI (casilla valor catastral) o Sede Electrónica del Catastro | | Valor de referencia | Dirección General del Catastro | Base imponible mínima de ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones | Sede Electrónica del Catastro (consulta VRC) | | Valor de mercado | Oferta y demanda | Precio de compraventa real, ganancia patrimonial IRPF | Escritura de compraventa, tasación profesional, inmobiliarias |
Valor catastral del suelo
Es el valor que el Catastro asigna exclusivamente al terreno del inmueble, sin incluir la construcción. Es el dato más importante para la plusvalía municipal porque:
- Método objetivo: la base imponible se obtiene multiplicando el valor catastral del suelo por el coeficiente según los años de tenencia.
- Método real: se usa para calcular la proporción del suelo sobre el valor catastral total (valor suelo ÷ valor catastral total), y esa proporción se aplica a la ganancia total para aislar la parte imputable al suelo.
Dónde consultarlo: - Recibo del IBI: aparece desglosado como "valor del suelo". - Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es): con la referencia catastral. - Nota simple del Registro de la Propiedad.
Valor catastral total
Es la suma del valor catastral del suelo más el valor catastral de la construcción. Se usa para: - Calcular la cuota del IBI. - Obtener la proporción del suelo en el método real de la plusvalía municipal.
Ejemplo: si tu valor catastral total es 100.000 € y el valor del suelo es 40.000 €, la proporción del suelo es del 40%. Esa proporción se aplica a la ganancia total de la venta para determinar la ganancia imputable al suelo.
Valor de referencia
Es un valor introducido por la Ley 11/2021 que el Catastro calcula a partir de los precios de mercado comunicados en las transacciones inmobiliarias. Su finalidad es servir como base imponible mínima para: - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). - Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). - Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El valor de referencia NO se usa para calcular la plusvalía municipal. La plusvalía sigue usando exclusivamente el valor catastral del suelo en el método objetivo y la ganancia real en el método real.
Dónde consultarlo: Sede Electrónica del Catastro, sección "Consultar Valor de Referencia" (VRC).
Valor de mercado
Es el precio real al que se vende o compra un inmueble en un momento dado. Lo determina el mercado: oferta, demanda, ubicación, estado del inmueble, etc.
En la plusvalía municipal, el valor de mercado se usa indirectamente: - Método real: se calcula la ganancia total como diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta) y el valor de adquisición (precio de compra). Sobre esa ganancia se aplica la proporción del suelo. - No sujeción: si el precio de venta es igual o inferior al de compra, no hay incremento de valor y no se tributa (art. 104.5).
El valor de mercado no tiene por qué coincidir con el valor catastral ni con el de referencia. Normalmente el valor de mercado supera al catastral.
Resumen: qué valor usar en cada paso del cálculo
1. Para el método objetivo: necesitas el valor catastral del suelo (recibo IBI). 2. Para el método real: necesitas el precio de compra y venta (escrituras) y la proporción del suelo (valor catastral suelo / valor catastral total). 3. Para comparar métodos: una vez calculadas ambas cuotas, eliges la menor. 4. Para acreditar pérdida: necesitas el precio de compra y de venta (escrituras), no el valor catastral.
Ejemplo práctico
Compras un piso en 2012 por 180.000 €. Lo vendes en 2026 por 260.000 €. Valor catastral total: 90.000 €. Valor catastral del suelo: 40.000 €. Tipo municipal: 29%.
Valores involucrados: - Valor catastral del suelo: 40.000 € → usado en método objetivo. - Valor catastral total: 90.000 € → usado para proporción (44,44%). - Precio de compra: 180.000 € → usado en método real. - Precio de venta: 260.000 € → usado en método real. - Valor de referencia: 230.000 € (ejemplo) → NO se usa en plusvalía.
Método objetivo: 40.000 × 0,09 (coef. 14 años) = 3.600 € base → 3.600 × 29% = 1.044 €
Método real: (260.000 - 180.000) × 44,44% = 35.556 € base → 35.556 × 29% = 10.311 €
Se elige el método objetivo (1.044 €).
Comprobaciones rápidas
- Localiza el recibo del IBI: ahí está el valor catastral del suelo y el total
- Busca la referencia catastral en el recibo o en escrituras
- Consulta el valor de referencia en la Sede del Catastro si necesitas ITP/Sucesiones
- Ten a mano las escrituras de compra y venta para el método real
- Identifica el tipo impositivo de tu ayuntamiento en su ordenanza fiscal
Preguntas frecuentes
¿Qué valor se usa para calcular la plusvalía municipal?
El valor catastral del suelo para el método objetivo, y los precios de compra y venta (con la proporción del suelo) para el método real.
¿El valor de referencia sirve para la plusvalía?
No. El valor de referencia se usa para ITP, Sucesiones y Donaciones. La plusvalía municipal sigue usando el valor catastral del suelo y los precios reales de la operación.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI (casilla valor del suelo). También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble.
Cual es el plazo para pagar la plusvalia en Plusvalía municipal
30 dias habiles desde la transmision inter vivos, 6 meses desde el fallecimiento en mortis causa, prorrogables otros 6 si se solicita dentro de los primeros 5 meses.
Donde se presenta la autoliquidacion en Plusvalía municipal
En la sede electronica municipal o en la Agencia Tributaria correspondiente. Consulta la ordenanza para el procedimiento exacto.
Que documentacion necesito para la plusvalia en Plusvalía municipal
Escritura de adquisicion y transmision, recibo del IBI con el valor catastral del suelo, DNI/NIF y, en herencias, certificado de defuncion y documento de aceptacion de herencia.
¿Puedo reclamar si el valor catastral es incorrecto?
Sí. Puedes solicitar la rectificación del valor catastral en la Dirección General del Catastro si el valor no se corresponde con las características reales del inmueble.
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Referencias
Textos y servicios consultables
Revisa el texto vigente, la ordenanza y los datos catastrales antes de cerrar un cálculo.
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