Plusvalía municipal en ejecución hipotecaria y dación en pago: no sujeción y exenciones

Exención para dación en pago de vivienda habitual

El artículo 105.1.c del TRLRHL, introducido tras la reforma de 2021, establece la exención del IIVTNU para las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante, para cancelar deudas garantizadas con hipoteca sobre esa misma vivienda.

También están exentas las transmisiones de la vivienda habitual realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

Requisitos para la exención

1. La vivienda transmitida debe ser la vivienda habitual del deudor o garante. 2. La deuda debe estar garantizada con hipoteca sobre esa misma vivienda. 3. El deudor o garante (o cualquier miembro de su unidad familiar) no debe disponer de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria. 4. Se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente haya estado empadronado de forma ininterrumpida durante al menos los dos años anteriores a la transmisión, o desde la adquisición si el plazo es menor.

La ley presume que se cumple el requisito de insuficiencia patrimonial, pero si después se comprueba lo contrario, el ayuntamiento girará la liquidación correspondiente.

No sujeción por inexistencia de incremento

Independientemente de la exención anterior, desde 2021 el artículo 104.5 TRLRHL establece que no se produce la sujeción al impuesto cuando se constate la inexistencia de incremento de valor del terreno entre la fecha de adquisición y la de transmisión.

En ejecuciones hipotecarias y daciones en pago es frecuente que el inmueble se transmita por un valor inferior al de adquisición, lo que implica una pérdida real. En ese caso:

• El contribuyente debe declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten la operación.
• Se toma el valor de transmisión (el mayor entre el del título y el comprobado por la Administración) y el valor de adquisición.
• Para aislar la parte de suelo, se aplica la proporción del valor catastral del terreno sobre el valor catastral total.
• Si el resultado es cero o negativo, no se tributa.

Diferencias con la venta ordinaria

| Aspecto | Venta ordinaria | Dación en pago / Ejecución hipotecaria | |---|---|---| | Sujeto pasivo | Vendedor | Deudor hipotecario (transmitente) | | Base imponible | Valor catastral del suelo o ganancia real | Misma regla, pero con posible exención | | Exención aplicable | Solo si no hay ganancia real (no sujeción) | Exención específica art. 105.1.c + no sujeción | | Vivienda habitual | Sin tratamiento especial | Exención si cumple requisitos | | Plazo | 30 días hábiles desde escritura | 30 días hábiles desde escritura pública |

Documentación para solicitar la exención

Si cumples los requisitos de la exención por dación en pago, debes presentar ante el ayuntamiento: - Escritura pública de dación en pago o testimonio de la ejecución hipotecaria. - Certificado de empadronamiento de los dos últimos años. - Declaración responsable de que ni el deudor ni los miembros de su unidad familiar disponen de otros bienes suficientes para pagar la deuda. - Escritura de adquisición de la vivienda. - Recibo del IBI. - DNI/NIF del transmitente.

Si no hay exención: cómo calcular

Si la dación en pago no cumple requisitos (por ejemplo, es un inmueble distinto de la vivienda habitual o el deudor tiene otros bienes), se liquida como una venta ordinaria:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según años × tipo municipal.
• Método real: (valor transmisión suelo - valor adquisición suelo) × tipo municipal, si es menor que la cuota objetiva.
• Si no hay incremento real, no se tributa (no sujeción, art. 104.5).

El plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de dación en pago o desde el decreto de adjudicación en la ejecución hipotecaria.